Die Immobilie in der Scheidung
RAin Miriam Holch, Fachanwältin für Familienrecht
Immobilien stellen häufig einen erheblichen Teil des Vermögens der Ehegatten dar. Im Fall der selbstbewohnten Immobilie (sogenannte Ehewohnung) hatten zudem beide Ehegatten und gegebenenfalls deren Kinder für einen mitunter langen Zeitraum Ihren Lebensmittelpunkt. Dementsprechend ist die Frage des Schicksals des Familienheims (Eigenheim in Form von Haus oder Eigentumswohnung) oder sonstigen Immobilieneigentums für Mandanten im Falle der Trennung und Scheidung regelmäßig ein ganz wesentliches Thema. An dieser Stelle möchten wir Ihnen daher einen groben Überblick über das Thema der „Scheidungsimmobilie“ gewähren. Bitte bedenken Sie, dass dies eine anwaltliche Beratung im Einzelfall nicht ersetzen kann, da hierzu eine genaue Kenntnis Ihrer persönlichen Lebenssituation erforderlich ist. Für weiterführende Informationen können Sie sich gerne an uns wenden. Rufen Sie uns dazu am besten einfach kurz unverbindlich an. In einem ersten Telefonat mit Ihrem Anwalt lässt sich schnell klären, welchen Beratungsbedarf Sie haben, und was wir für Sie tun können.
Ausgangsfrage: Wer ist Eigentümer?
Zunächst ist abzuklären, wem die Immobilie gehört. Unsere Erfahrung zeigt, dass auf Seiten der Ehegatten nicht selten Ungewissheit über die Eigentumsverhältnisse besteht. Oftmals gehen die Beteiligten irrtümlich davon aus, die Immobilie gehöre beiden Ehegatten gemeinschaftlich, oder Sie beziehen sich darauf, wer die laufenden Belastungen trägt bzw. zu welchem Anteil den Erwerb der Immobilie finanziert hat. Entscheidend ist jedoch allein, wer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Eine zuverlässige Auskunft diesbezüglich gibt allein ein aktueller Grundbuchauszug.
Künftige Nutzung: Wer darf das Haus weiterhin bewohnen?
Optimaler Weise werden die Ehegatten diese Frage einvernehmlich regeln. Ist die Trennung bereits erfolgt, so ist in diesem Zuge häufig, aber nicht notwendiger Weise, bereits einer der Ehegatten aus der Ehewohnung ausgezogen. Aufgrund des sich ergebenden Nutzungsvorteils ergeben sich möglicherweise unterhaltsrechtliche Konsequenzen. Zudem muss der in der Immobilie verbleibende Ehegatte dem anderen Ehegatten unter Umständen eine Nutzungsentschädigung zahlen. Sofern die Ehegatten keine Einigung darüber erzielen können, wer in der Immobilie verbleibt und wer auszieht, ist es möglich eine diesbezügliche familiengerichtliche Entscheidung herbeizuführen (Stichwort Wohnungszuweisung). Das Familiengericht wird hierbei insbesondere auf das Kindeswohl abstellen, wenn gemeinsame Kinder in der Immobilie leben.
Dauerhaftes Schicksal der Immobilie
Die Bestimmung des dauerhaften Schicksals der Immobilie liegt in den Händen der Ehegatten. Folgende Optionen stehen – in Abhängigkeit von den Eigentumsverhältnissen und einer Einigung der Ehegatten – grundsätzlich zu Wahl:
- Theoretisch besteht die Möglichkeit die Immobilie weiterhin gemeinsam zu bewohnen. Diese Option scheitert jedoch in der Regel an den persönlichen Spannungen zwischen den Ehegatten, welche zur Scheidung geführt haben. Jedoch bedeutet eine Scheidung nicht zwingend, dass die Ehegatten im Unfrieden auseinandergehen, so dass diese Möglichkeit zumindest nicht unerwähnt bleiben soll. Im Einzelfall kann daher beispielsweise die Aufteilung des Eigenheims in zwei getrennte Wohneinheiten in Betracht kommen.
- Soll die Immobilie künftig von einem der Ehegatten allein oder gegebenenfalls zusammen mit gemeinsamen Kindern weitergenutzt werden, so sollte – falls dieser Ehegatte nicht ohnehin bereits Alleineigentümer ist – sinnvoller Weise eine Eigentumsübertragung auf den in der Immobilie verbleibenden Ehegatten in Betracht gezogen werden. Möglich ist dies durch notariell beurkundete Übertragung des (Mit-) Eigentumsanteils des aus dem Familienheim ausziehenden Ehegatten auf den dort verbleibenden Ehegatten. Der Gegenwert kann als Kaufpreis ausgezahlt werden bzw. im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung berücksichtigt werden.
- Falls es aus wirtschaftlichen Gründen nicht möglich oder anderweitig nicht gewollt ist, dass ein Ehegatte das ehemalige Familienheim künftig allein bewohnt, so besteht die Möglichkeit, die Immobilie zu verkaufen. Hierzu ist eine Einigung und Mitwirkung aller im Grundbuch eingetragenen Eigentümer erforderlich. Je nachdem, für welchen Zeitraum die Immobilie im Eigentum eines oder beider Ehegatten stand bzw. von diesen selbst zu Wohnzwecken genutzt wurde, ergeben sich möglicherweise nachteilige steuerliche Konsequenzen nach dem Einkommensteuerrecht sowie gegebenenfalls auch nach dem Gewerbe- und Umsatzsteuerrecht. Sollte ein Verkauf aus diesen oder anderen Gründen nicht gewollt sein, so kommt die Vermietung der Immobilie an einen Dritten in Betracht.
- Können sich die Ehegatten als Miteigentümer der Immobilie nicht einigen, so verbleibt als letzte Möglichkeit die Teilungsversteigerung. Diese Option sollte aufgrund der erheblichen wirtschaftlichen Risiken einer Versteigerung, bei welcher die Immobilie mitunter deutlich unter (geschätztem) Verkehrswert veräußert wird, jedoch lediglich als letztes Mittel in Erwägung gezogen werden. Die Teilungsversteigerung erfolgt auf Antrag eines Miteigentümers beim örtlich zuständigen Amtsgericht. Zu berücksichtigen sind jedoch einige rechtliche Voraussetzungen: Zum Beispiel kommt eine Teilungsversteigerung nicht vor Ablauf des Trennungsjahres in Betracht. Auch ist vor der Scheidung eine Teilungsversteigerung gegen den Willen des anderen Ehegatten nicht möglich, wenn der Miteigentumsanteil an der Immobilie mindestens 90 % des Vermögens des die Teilungsversteigerung betreibenden Ehegatten ausmacht (§ 1365 Abs. 1 BGB). Es gibt diverse Möglichkeiten, eine Teilungsversteigerung zu verhindern bzw. (für insgesamt höchstens 5 Jahre) zu verzögern. Beispielhaft zu nennen ist das zu berücksichtigende Wohl in der Immobilie wohnender gemeinsamer Kinder (§ 180 Abs. 3 ZVG). Ganz gleich, ob Sie die Teilungsversteigerung erreichen möchten, oder ein Miteigentümer dies gegen Ihren Willen versucht, sinnvoll ist eine anwaltliche Beratung zum weiteren taktische Vorgehen. Sprechen Sie uns hierzu gerne an.
Darlehensfinanzierte Immobilie
Häufig sind Immobilien darlehensfinanziert. Für die Ehegatten stellt sich dann oft die Frage, wer für das Darlehen haftet bzw. die Raten zahlen muss. Es handelt sich hierbei um eine Fragestellung, die nur anhand des konkreten Sachverhalts zu beantworten ist. Insbesondere sind hierfür nicht allein die Eigentumsverhältnisse maßgeblich. In der Regel sichern Banken sich dadurch ab, dass beide Ehegatten den Darlehensvertrag unterzeichnen. Für Fragen zur daraus resultierenden gesamtschuldnerischen Haftung und einem möglichen Gesamtschuldnerinnenausgleich oder Freistellungsanspruch wenden Sie sich gerne an uns.
Anlageimmobilien
Sofern Immobilien allein zu Anlagezwecken erworben wurden, entfallen die sich aus dem Status der Familienwohnung ergebenden Implikationen. Es steht die wirtschaftliche Betrachtung im Vordergrund. Dennoch ergeben sich auch hier besondere familienrechtliche Fragestellungen. Beispielsweise wird nicht selten aus Haftungsgründen (Haftungsbegrenzung bzw. Haftungssegmentierung) lediglich einer der Ehegatten als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, um den Grundbesitz dem Zugriff der Gläubiger des anderen, wirtschaftlich exponierten Ehegatten zu entziehen. Die Gestaltungsmöglichkeiten und in der Praxis anzutreffenden Konstellationen sind vielfältig. Sprechen Sie uns zu diesem Themenkomplex gerne an.
Proaktive Gestaltungsmöglichkeiten
Das Schicksal des Familienheims kann – wie zum Beispiel auch die Vermögensauseinandersetzung im Allgemeinen oder die Zahlung nachehelichen Unterhalts – im Vorwege vertraglich vereinbart werden. Dies geschieht durch Ehevertrag bzw. – wenn die Scheidung bereits absehbar ist – durch die insoweit speziellere Scheidungsfolgenvereinbarung. Gerne beraten und unterstützen wir Sie bei der Verhandlung und Gestaltung von Eheverträgen bzw. Scheidungsfolgenvereinbarungen. Eheverträge bedürfen der notariellen Beurkundung. Bedenken Sie in diesem Zusammenhang jedoch, dass der Notar hierbei in einer unparteiischen Funktion tätig wird und Ihnen daher nicht zur bestmöglichen Durch- bzw. Umsetzung Ihrer Interessen verhelfen kann. Häufig empfiehlt es sich daher, parallel bzw. im Vorfeld einen Rechtsanwalt als (parteiischen) Vertreter Ihrer Interessen hinzuziehen.
Ihr Ansprechpartner in unserer Kanzlei:
Rechtsanwältin Miriam Holch begleitet Sie als Fachanwältin für Familienrecht in allen Stadien Ihrer Trennung und Scheidung – erfahren, lösungsorientiert und effizient.
Sprechen Sie uns hierzu gerne an unter Kontakt.
Eine Übersicht zu unserem familienrechtlichen Leistungsangebot finden Sie hier.
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